제로 에너지 건축물(ZEB) 인증 의무화 범위가 공공건축물과 공공 공동주택으로 확대되면서 건축 업계와 소비자 모두에게 새로운 도전과 기회를 제공하고 있습니다. 이번 글에서는 제로 에너지 건축물 인증 의무화가 주택 시장에 미치는 영향과 소비자가 꼭 알아야 할 핵심 정보를 알아보겠습니다.
1. 제로 에너지 건축물이란?
제로 에너지 건축물(ZEB)에서 "ZEB"는 "Zero Energy Building"의 약자로 건물에서 사용하는 에너지 소비량을 최소화하고, 필요 에너지를 신재생 에너지원(태양광, 풍력 등)으로 충당하여 실질적인 에너지 사용량을 '0'으로 만드는 건축물을 말합니다. 이는 에너지 절약뿐만 아니라 온실가스 배출 감소에도 크게 기여하며, 기후 변화 대응의 중요한 수단으로 여겨지고 있습니다.
2. ZEB 의무화 확대의 주요 내용
2.1. 공공건축물 의무화
2023년부터 연면적 1,000㎡ 이상이었던 공공건축물 인증 의무화 기준이 500㎡ 이상으로 확대되었습니다. 이에 따라 중소규모의 공공시설, 예를 들어 주민센터, 도서관 등도 의무적으로 제로 에너지 인증을 받아야 합니다.
2.2. 공공 공동주택
이전에는 이들 주택은 제로 에너지 인증 대상에 포함되지 않았으나 2023년부터 공공 공동주택도 새롭게 의무화 대상에 포함되었습니다. 30세대 이상 규모의 공공 공동주택은 반드시 제로 에너지 인증을 받아야 하며, 이로 인해 대규모 아파트 단지에서도 친환경 설계와 신재생 에너지가 필수가 되었습니다.
* 여기서 공공 공동주택이란 정부나 공공기관(예: LH공사, 지방공사)이 건설하고 소유하거나 관리하는 주택입니다. 주로 저소득층, 청년, 신혼부부 등을 위한 임대주택이나 공공 분양주택이 포함됩니다. (예 : LH공사가 지은 임대아파트)
2.3. 민간 공동주택
민간 공동주택(30세대 이상)은 원래 2024년부터 시행될 예정이었지만, 2025년으로 유예되었습니다. 따라서 민간 공동주택은 2025년부터 인증 의무화가 적용됩니다.
* 여기서 민간 공동주택이란 민간 건설사(예: 현대, 삼성 등)나 개인이 건설하고 소유하거나 관리하는 주택입니다. 일반적으로 우리가 아파트 분양 광고에서 보는 대부분의 아파트가 여기에 해당합니다.
3. 제로 에너지 건축물 인증 기준
인증은 "이 집이 에너지 효율적으로 설계되고, 환경 친화적이며, 에너지 비용을 얼마나 절약할 수 있는지"를 평가한 것입니다.
에너지 자립률, 1차 에너지 소비량, 스마트 에너지 시스템 같은 항목을 기준으로 등급이 정해지며, 높은 등급일수록 소비자에게 장기적으로 더 많은 혜택(비용 절감, 친환경성, 자산 가치)이 주어집니다.
3.1. 에너지 자립률
에너지 자립률은 건물이 자체적으로 에너지를 얼마나 생산하고 사용하는지를 나타냅니다.
예를 들어 에너지를 많이 생산하고 적게 쓰는 집일수록 높은 등급을 받습니다.
3.2. 1차 에너지 소비량
건물이 얼마나 적은 에너지를 사용하는지를 평가합니다.
이때, 에너지 소비는 난방, 냉방, 급탕(온수 사용), 조명, 환기 등에서 사용하는 전력과 열을 모두 포함합니다. 즉, 전기나 난방비를 아끼는 집일수록 점수가 높아집니다.
3.3. 건축물의 효율적인 설계
창문, 벽, 지붕 등 건축 자재가 얼마나 단열이 잘 되고 에너지를 효율적으로 사용하는지를 봅니다.
또한 태양광 패널, 고효율 보일러, 스마트 에너지 관리 시스템 등이 설치되어 있는지 평가합니다.
즉, 열이 잘 새어나가지 않고, 필요한 에너지를 똑똑하게 관리하는 집이 기준을 충족합니다.
3.4. 추가 설비 요구 사항
제로 에너지 건축물 인증을 받으려면 "에너지 관리 시스템(BEMS)"이나 "전자식 원격 검침 계량기" 같은 스마트 설비가 설치되어 있어야 합니다. 집이 스스로 에너지를 관리하고 절약할 수 있는 "스마트 시스템"이 있는지 확인한다고 생각하시면 됩니다.
* BEMS(건물 에너지 관리 시스템) : 건물에서 사용되는 에너지를 실시간으로 모니터링하고, 어디에서 에너지가 많이 쓰이고 있는지 분석해 절약할 방법을 제안하거나 자동으로 조정해 주는 시스템입니다.
예를 들어, 여름철 냉방을 효율적으로 관리하거나, 필요하지 않은 조명을 자동으로 꺼주는 역할을 합니다.
* 전자식 원격 검침 계량기 : 집에서 사용한 전기, 가스, 물 사용량을 실시간으로 디지털 데이터로 보여주는 장치입니다.
예를 들어 매달 검침원이 방문하지 않아도 스마트폰으로 내가 얼마나 전기를 사용했는지 확인할 수 있습니다.
즉, 이 두 시스템은 에너지를 똑똑하게 관리하고, 낭비를 줄이는 데 큰 도움을 줍니다.
3.5. 등급별 평가 기준
| 인증 등급 | 에너지 자립률(%) | 1차 에너지 소비량 기준 (연간 소비 kWh/㎡) |
| 1등급 | 100 이상 | 소비량이 매우 적음 (최소 수준) |
| 2등급 | 80 ~ 99 | 소비량이 적음 |
| 3등급 | 60 ~ 79 | 평균 수준의 소비량 |
| 4등급 | 40 ~ 59 | 다소 높은 소비량 |
| 5등급 | 20 ~ 39 | 낮은 자립률로 인증 최소 기준 충족 |
제로 에너지 건축물은 "에너지를 얼마나 절약하고 똑똑하게 사용하는지"에 따라 등급을 나누며, 숫자가 낮을수록 더 뛰어난 집이라고 보시면 됩니다.
숫자가 낮을수록 에너지를 많이 절약하고, 에너지를 자체 생산하는 비율이 높아집니다. 1등급이 가장 좋은 등급입니다.
4. 주택 시장에 미치는 영향
4.1. 건축 비용 상승 가능성
제로 에너지 건축물로 전환하기 위해서는 고성능 단열재, 고효율 창호, 신재생 에너지 설비(태양광 패널 등) 등 초기 건축 비용이 증가할 수 있습니다. 이러한 비용 증가는 건축주와 소비자에게 부담으로 작용할 수 있지만, 장기적으로는 관리비 절감과 주택 가치 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.
초기 비용은 부담스러울 수 있지만, 장기적으로 에너지 비용 절감을 통해 충분히 보상받을 수 있다고 생각합니다. 만약 제가 집을 새로 구매한다면, 환경을 생각하면서도 경제적으로도 이점이 있는 이런 주택을 선택할 것 같습니다.
4.2. 에너지 비용 절감 효과
제로 에너지 건축물은 에너지 소비를 최소화하고 신재생 에너지를 활용하기 때문에 전기와 난방비를 크게 절감할 수 있습니다. 특히, 공공 공동주택의 경우 입주민이 매달 부담하는 비용이 크게 줄어들어 장기적인 경제적 이익을 제공합니다.
4.3. 친환경 주택의 수요 증가
제로 에너지 건축물 인증을 받은 주택은 높은 에너지 효율성과 환경 친화적인 이미지를 바탕으로 시장에서 더 큰 가치를 인정받을 가능성이 높습니다. 이는 주택 구매자들 사이에서 친환경 주택에 대한 수요를 증가시키는 요인으로 작용할 것입니다.
4.4. 건설업계의 기술 혁신
의무화가 확대됨에 따라 건설업계는 새로운 기술과 설계를 도입해야 하는 과제를 안게 되었습니다. 이를 통해 고효율 설계, 친환경 자재 사용, 스마트 에너지 관리 시스템 등 다양한 기술 혁신이 이루어질 전망입니다.
5. 제로 에너지 건축물 인증을 받으면 어떤 혜택이 있을까?
제로 에너지 건축물(ZEB) 인증을 받으면 정부와 지자체에서 다양한 혜택을 제공합니다. 건축비 절감부터 세금 감면, 자금 지원까지 여러 인센티브를 받을 수 있는데요. 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 하나씩 설명드리겠습니다.
5.1. 건축 기준 완화
제로 에너지 건축물 인증을 받으면 건축물의 용적률(건물이 차지할 수 있는 최대 면적)과 건축물 높이 기준이 완화됩니다.
이 완화율은 인증 등급에 따라 다릅니다. 예를 들어, 1등급 인증을 받으면 최대 15%까지 완화 혜택을 받을 수 있습니다.
| 인증 등급 | 1등급 | 2등급 | 3등급 | 4등급 | 5등급 |
| 완화 비율 | 15% | 14% | 13% | 12% | 11% |
예시 : 기존 규정으로 10층까지만 지을 수 있는 건물이 ZEB 1등급 인증을 받으면 11.5층(15% 추가 건축 가능)까지 지을 수 있습니다.
5.2. 세금 감면 혜택
제로 에너지 건축물 인증을 받으면 주택이나 건축물을 구매할 때 취득세를 감면받을 수 있습니다.
감면율은 인증 등급에 따라 다르며, 최고 20%까지 세금을 줄일 수 있습니다.
| 인증 등급 | 1등급 | 2등급 | 3등급 | 4등급 | 5등급 |
| 취득세 감면율 | 20% | 20% | 20% | 18% | 15% |
예시: 주택을 구입할 때 원래 취득세가 1000만 원이라면, ZEB 1등급 인증 주택은 200만 원을 절약할 수 있습니다.
5.3. 저금리 자금 지원
제로 에너지 건축물 예비 인증을 받은 건축물은 에너지 효율 관련 설비(예: 태양광 패널, 고효율 단열재 등)를 설치할 때 저금리 자금 지원을 받을 수 있습니다.
- 최소 지원 금액: 2,000만 원 이상
- 최대 지원 한도: 한 건축물당 최대 150억 원
- 신청 방법: 에너지 이용합리화 자금 홈페이지를 통해 신청
예시: 건물에 태양광 설비를 설치하려면 보통 큰 비용이 드는데, 정부 지원을 통해 낮은 이자로 자금을 빌릴 수 있습니다.
5.4. 기반 시설 기부채납 부담 경감
기부채납이란 공공사업을 위해 일부 건축 부지나 시설을 정부에 제공해야 하는 것을 말합니다.
제로 에너지 건축물 인증을 받은 경우, 기부해야 할 시설 면적이 최대 15%까지 줄어듭니다.
예시: 원래 사업 부지의 10%를 기부채납해야 하는 상황이라면, ZEB 인증을 받으면 기부채납 면적이 8.5%로 줄어듭니다.
5.5. 대출 한도 상향
공공 임대주택이나 공공 분양주택을 제로 에너지 건축물로 설계하면 주택도시기금에서 제공하는 대출 한도가 20% 상향됩니다. 즉, 기존에 대출받을 수 있었던 금액보다 더 많은 자금을 지원받을 수 있다는 뜻입니다.
예시: 기존 대출 한도가 1억 원이었다면, 제로 에너지 인증을 받은 건축물은 최대 1억 2천만 원까지 대출 가능합니다.
6. 소비자가 꼭 알아야 할 점
6.1. 추가 비용 대비 혜택
제로 에너지 건축물 인증을 받기 위한 추가 비용은 초기에는 부담스러울 수 있지만, 장기적으로는 에너지 비용 절감과 주택 가치 상승으로 보상이 이루어집니다. 따라서 구매 결정을 내릴 때, 초기 비용뿐만 아니라 장기적인 비용 절감 효과를 함께 고려해야 합니다.
6.2. 건축비 및 유지비 확인
제로 에너지 건축물은 초기 건축비가 높지만, 장기적인 유지비는 일반 건축물보다 훨씬 낮습니다. 소비자는 총비용(TCO, Total Cost of Ownership)을 기준으로 판단해야 합니다.
제로 에너지 건축물은 처음 지을 때 드는 건축 비용이 일반 건축물보다 높을 수 있습니다. 하지만 집을 사용하면서 들어가는 전기세나 난방비 같은 유지비는 훨씬 적게 듭니다.
그래서 소비자는 단순히 "처음에 드는 돈"만 볼 게 아니라, 집을 사고 나서 오랫동안 쓰면서 들어가는 모든 비용(이를 총비용이라고 해요)을 함께 고려해서 판단해야 합니다.
예를 들어, 처음에 조금 더 비싼 제로 에너지 건축물을 선택하면 이후 매달 나가는 전기세와 난방비가 적게 들기 때문에 오랜 기간을 보면 오히려 더 경제적일 수 있습니다.
6.3. 주택 구매 시 인증 여부 확인
제로 에너지 인증을 받은 주택은 에너지 효율과 친환경성을 보장받은 건축물입니다. 주택 구매 시 이러한 인증을 확인함으로써 신뢰성과 품질을 확인할 수 있습니다.
6.4. 인증 등급과 혜택 비교
제로 에너지 건축물은 인증 등급(1등급~5등급)에 따라 취득세 감면율이 달라집니다. 소비자는 해당 건축물의 등급에 따라 받을 수 있는 혜택을 확인해야 합니다.
6.5. 건축 시공사의 전문성 검토
제로 에너지 건축물은 고도의 기술력이 필요한 만큼, 시공사의 전문성을 반드시 검토해야 합니다. 특히, 인증 절차를 제대로 준수했는지 확인하는 것이 중요합니다.
저라면 집을 구매할 때 시공사의 인증 경험과 기술력을 꼼꼼히 살펴볼 것 같습니다. 잘못된 시공은 오히려 유지비가 더 많이 들 수 있으니까요.
6.6. 정부 지원 혜택 활용
제로 에너지 인증 주택은 다양한 정부 지원 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 건축 기준 완화, 세제 혜택, 자금 지원 등이 포함됩니다. 이러한 혜택을 적극적으로 활용하면 비용 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
정부가 제공하는 혜택이 확대되고 있는 만큼, 초기 비용 부담을 줄이는 데 실질적인 도움이 될 것 같습니다. 하지만, 여전히 서민들이 접근하기 어려운 부분이 있기 때문에 좀 더 포괄적인 지원이 필요하다고 생각합니다.
7. 개인적인 의견
제로 에너지 건축물 의무화는 기후 변화와 에너지 위기에 대응하기 위한 필수적인 정책이라고 생각합니다. 특히 공공건축물과 공공 공동주택이 이러한 변화를 선도함으로써 개인 주택 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
소비자 입장에서는 초기 비용 부담이 단기적으로 부담스러울 수 있지만, 장기적인 비용 절감과 환경 보호라는 관점에서 긍정적인 변화로 받아들일 필요가 있습니다. 또한, 정부는 이러한 변화를 촉진하기 위해 더 많은 홍보와 지원 정책을 강화해야 한다고 생각합니다.
마치며
제로 에너지 건축물 인증 의무화는 주택 시장에 긍정적인 변화를 일으킬 중요한 정책입니다. 에너지 효율과 환경 보호의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 이번 정책은 소비자에게도 장기적인 이익을 제공합니다. 소비자는 이러한 변화를 기회로 삼아 친환경 주택에 대한 관심을 높이고, 정부 지원을 적극적으로 활용함으로써 지속 가능한 주거 환경을 만들어가는 데 동참해야 합니다.